企業在面臨拆遷時，什么情況會讓經營者措手不及？是遭遇違法強拆？是對方給予的補償款太低？還是，一份突然出現的 “騰退”告知書？針對近期頻繁出現的以所謂“騰退”名義進行的新形式拆遷，北京吳少博律師事務所就為大家解讀：遭遇到這種新形拆遷，當事人該如何維權！
【什么是騰退】
同國有土地上房屋的征收與集體土地的征用、房屋拆遷一樣，“騰退”也區分是在國有土地上還是集體土地上進行。國有土地上一般稱其為房屋騰退，意思為騰出房屋、國家收回，集體土地上一般稱為土地騰退，騰出房屋退還土地。
最近兩年來，騰退作為農村集體土地上拆遷的新形式，在征地拆遷中被廣泛適用。其最早源于2001年12月30日北京市政府發布的《北京市綠化隔離地區土地置換管理辦法》。此辦法首次提出采用“騰退”的方式，解決各區縣綠化隔離地區所需土地的置換問題。
正因為騰退所需的審批流程少、成本低，很快被一些鄉鎮政府作為應對集體土地拆遷的“殺手锏”，大范圍的拓展開來。而對于“被騰退”的當事人而言，往往會面臨騰退“時間短”“賠償低”“維權難”等問題。
【案件背景】
李先生是北京市大興區某村村民。2007年其通過公開招標的方式，與當地村委會達成協議，取得了某處地塊使用權，并在此地上建立并經營起了一家塑膠廠。
2016年11月，該村委會向李先生發出了《告知書》，《告知書》中明確李先生所在地塊被納入鎮政府實施的“某某試點工程拆除騰退項目”。要求李先生盡快騰空搬離，并給出第三方出具的拆遷估價，但此估價明顯低于國家規定的補償標準。
2016年11月-2017年2月，李先生和當地村委會就相關賠償問題多次協商未果。
2017年3月，李先生與北京吳少博律師事務所取得聯系。通過分析當事人對案件事實的描述，吳少博律師決定代理此案，幫助李先生爭取合法權益。
【律師分析】
吳律師了解到，目前在北京，已經有多個村集體通過騰退的方式進行了集體土地的拆遷，逐漸形成了有體系、有步驟的拆遷方式。這種方式規避了逐級審批和辦理多種證照的法定程序，僅通過村委會的決議就可以確定對本村集體的拆遷范圍和補償數額。
一少部分較為規范的騰退項目，會在安置補償方案中注明經過了村民委員會會議決定，事實上也經過了村民的決議和討論。而在大部分其他的騰退項目中，村集體均是找來一部分村民象征性地進行決議，然后草率的通過預先擬定的安置補償方案，實難體現基層民主，侵犯了集體成員的土地權益。
而更嚴重的是，根據現有的法律規定，“騰退”實際上是不合法的。
吳律師分析出的理由如下：
1、村民會議不能決定騰退
目前的農村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民委員會組織法》第24條：涉及村民利益的下列事項，經村民會議討論決定方可辦理：
（六）宅基地的使用方案；
（七）征地補償費的使用、分配方案；
（九）村民會議認為應當由村民會議討論決定的涉及村民利益的其他事項。
然而根據《中華人民共和國村民委員會組織法》第27條第二款的規定：“村民自治章程、村規民約以及村民會議或者村民代表會議的決定不得與憲法、法律、法規和國家的政策相抵觸，不得有侵犯村民的人身權利、民主權利和合法財產權利”。顯然可以看出在實踐中只要是涉及到了“騰退”都是與村民的人身權利和財產權利息息相關。因此目前的農村集體土地騰退均聲稱其合法性來源于《中華人民共和國村民委員會組織法》第24條是站不住腳的。
2、村委會無權實施騰退
根據《土地管理法》第44條規定：“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。根據項目的不同規模，較大的由國務院批準，其余由省、自治區、直轄市人民政府批準或由市、縣人民政府批準“。同時，第46條規定：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施“。可見村委會并無權對于集體土地進行征收。
3、村委會的違法拆遷行為應受處罰
根據《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》第25條規定：“違反本辦法第七條規定，未取得房屋拆遷許可證擅自實施拆遷的，由市或者區、縣國土房管局責令停止拆遷行為，處1萬元以上3萬元以下罰款”。即村集體以村民委員會會議的形式進行違法拆遷也是應當受到處罰的。
【辦案經過】
通過以上分析，吳律師瞄準了村委會的“軟肋”，也就是此次騰退的合法性。如果能證明此次騰退不合法，李先生就無需擔心自己廠房被違法強拆，也能夠在補償協議談判時獲得有利的條件。在途徑上，吳律師并沒有選擇常見的行政復議或者行政訴訟，而是決定申請政府信息公開。吳律師考慮到當事人李先生處于弱勢，如果直接提起行政訴訟并沒有多少勝算。想要證明對方違法騰退的最好方法，就是直接找出其法律程序上的漏洞。而找尋這方面的漏洞甚至不需要我們自己動手，只需要向有關機關申請查閱“騰退”相關的審批文件，機關一旦發現文件并不存在，村委會的謊言便不攻自破。
2017年3月，吳少博律師事務所分別向鎮政府、區政府、區發改委、區規劃局依法申請政府信息公開。要求查閱涉案土地的征地公告和補償方案。緊接著，律師又向當地村委會申請當時涉及“騰退”項目的村民決議。很快上述政府部門對所申請的信息公開做出了回復。不出所料，結果表明相應的征收決定和安置補償方案均不存在。而向村委會申請回復時，對方則打起了“太極”。村委會所答非所問，自稱此次騰退不屬于“集體土地拆遷”，不需要相關批準文件，很明顯是“做賊心虛”。
既然沒有相關審批文件支持，村委會憑什么要求當事人限期“騰退”呢？律師與當事人隨即與村委會進行了談判，表明了自己的態度，堅決維護自身的合法權益。最終，村委會自知理虧，一改之前“蠻橫”的態度，不久便與當事人達成了理想的補償協議。
【總結】
近些年來中國城市化進一步加快，各種基礎建設項目在全國遍地開花。一方面帶動了經濟發展，拉高了GDP；另一方面在地方政府求大求快的背后時常也會出現與民爭利現象，而且手段也都是極其不光彩的。國家為此出臺了很多相關的法律法規以此來約束政府的行為，但正如那句老話說的“上有政策，下有對策”，在征地拆遷這塊充滿矛盾的領域內，作為老百姓始終是弱勢的一方，也始終是受傷的一方。這其中的原因就是很多人在面對征地拆遷時不知道該如何拿起法律的武器來保護自己的合法權益，更不知道在征地拆遷領域政府慣用的手段有哪些。北京吳少博律師事務所在十余年的中小企業維權道路上見證了太多中小企業的心路歷程，也曾與它們攜手用度難關。因此我們不遺余力，毫無保留的將我們的辦案心得、維權思路以微信公眾號推文的形式告訴我們的客戶和我們的朋友，為的是讓關注我們的客戶和朋友能夠養成一種維權的思維，在以后面對相關的法律問題時能夠沉著應對。我們也希望關注我們的客戶以及朋友能夠繼續支持我們，讓更多的人知道我們了解我們。
